マンションの光回線が100Mbpsで頭打ち｜ルーターを買う前に見る4か所

執筆：現役の通信業界営業マン（プロフィール・情報の扱いについて →）

最終更新：2026年8月10日（NTT東日本・NTT西日本・NTTドコモ・au・バッファロー・Netflix・Zoomの公開情報を確認済み。参照した資料は記事末尾に一覧を置いています）

マンションで契約している光回線が、何度測っても90Mbps台で頭打ちになる。1ギガのプランを契約しているのに100Mbpsを超えない——この相談を受けたとき、私が現場で最初に確認するのは、契約している品目そのものと、建物の中を通っている配線です。

先に結論だけ書きます。時間帯を問わず90Mbps前後で止まるなら、契約している品目の上限が100Mbpsか、経路のどこかが100Mbpsで接続されている疑いが強い状態です。夜だけ落ちるなら別の要因が重なっています。どちらも、まず有線でつないで測り直さないと切り分けができません。そして動画とビデオ会議が中心なら、90Mbps出ていて実害が出ているとは限りません。

料金プラン一覧やおすすめ回線のランキングは扱いません。「どの区間が100Mbpsなのか」を自分で特定し、結果に応じてどこへ連絡すればいいかが分かるところまでを4点に絞ります。

確認したいこと	結論	詳しくは
どう測れば切り分けられるか	まず有線で1回測る。それだけで多くは②③へ進める。夜だけ遅い場合だけ朝夜に測り分ける	①
契約している品目は何か	契約上の最大速度は品目（契約しているサービスの種類）で決まり、配線方式は選べる品目を制約する。光配線方式の建物でも、NTT東西の100Mbps品目である「マンションタイプ」のままなら上限は100Mbps	②
宅内のどこが100Mbpsか	ルーターの箱に書かれた「AX3000」は無線区間の数字。買い替える前に、パソコンからWAN側（ルーターの外側＝インターネット側）まで1区間ずつ見る	③
結果が出たらどこへ連絡するか	契約先・管理会社・設備の要望窓口で役割が違う。フレッツ光をNTT東西と直接契約している場合、VDSL/LAN配線方式から光配線方式へ移行する際の代表的な工事費は更新時点で無料（光コラボは契約先ごとに条件が違う）	④

原則として①から順に読んでください。ただし①の後半は数字の判定が続くので、そこまで読むのが面倒であれば、最低限、有線で1回測ってから②③へ進んでください。それだけでも原因の当たりはかなり絞れます。

確認①：まず有線でそろえて測る——「上限」と「時間変動」は別の軸
確認②：契約している品目と、棟内の配線方式を照合する
確認③：パソコンからWAN側へ、1区間ずつリンク速度を見る
確認④：結果が出たら、どこへ連絡するか
改善できないと分かったときの考え方
1. 90Mbpsで実際に何ができるか
2. それでも改善したい場合
個人的な見解として
まとめ
1. この記事で参照した資料

確認①：まず有線でそろえて測る——「上限」と「時間変動」は別の軸

最初にやることは、機器を買うことでも管理会社に電話することでもなく、測り直しです。

まず、有線で1回だけ測る（一次判定）

Wi-Fiで測った数字では、Wi-Fi側で遅くなっている可能性を排除できず、切り分けになりません。まずはこれだけやってください。

パソコンをLANケーブル（CAT5e以上）でルーターにつないで測る
VPNは切り、同居している家族の大容量通信も測定中は止めてもらう

この1回の結果と、これまでの困り方を合わせて、次のように進みます。上から順に当てはめてください（天井と夜間の低下は同時に起こるので、速度の数字だけで振り分けないためです）。

夜だけ遅いと感じている／速度が日によってばらつく／今回90Mbpsにも届かなかった……速度の数字にかかわらず、まず下の追加測定へ
時間帯による差は感じておらず、下りが90Mbps台または100Mbpsちょうど付近で止まった……100Mbpsの天井の疑いがあります。この時点で②③へ進んでかまいません
時間帯による差は感じておらず、下りが明確に100Mbpsを超えた……100Mbpsの天井である可能性は低いので、③へ進んでください。ただし1回だけの結果なので、別のサイト・別の日でも100Mbpsを超えるかを確認しておいてください

夜だけ遅い場合の追加測定

「常時90Mbps台」なのか「夜だけ落ちる」のかを分けるには、時間帯を変えて測る必要があります。

毎回、同じパソコン・同じLANケーブル・同じ測定サイトを使う
朝と夜（19〜23時ごろ）に、それぞれ3回ずつ測る。下りだけでなく上り速度とPing（応答時間）も記録します
Wi-Fiでの測定は、有線の測定が終わったあとに別枠でやります

2つの軸で見る

測った結果を、次の2軸で整理します。「頭打ちか、混雑か」の二者択一ではありません。この2つは同時に起こります。

軸1（100Mbpsの天井があるか）……6回測った下り速度の最大値で判定します。

下り最大値	判定
90Mbps以上100Mbps未満	100Mbpsの天井の疑いが強い
100Mbps以上	1回だけだと測定サイト側の表示のぶれと区別がつかないので、別のサイト・別の日でも再確認する。明確に100Mbpsを超える結果が再現すれば、100Mbpsの区間が天井である可能性は低い。100Mbpsちょうど付近にとどまる場合は天井の疑いが残るので②③へ
90Mbps未満	速度の数字だけでは判定しない。②③で品目とリンク速度を確認する（区間の品質次第で、天井があっても90Mbpsに届かないことがあるため）

軸2（時間変動）……夜3回の中央値 ÷ 朝3回の中央値で判定します。80%以上なら夜間の低下は小さい、50%以下なら低下が大きい、50%超80%未満は中間帯なので日を変えて追加測定します（この80%・50%は業界の標準値ではなく、この記事の中での切り分け基準です）。再測定してもまだ中間帯にとどまる場合は、多少の時間変動があるものとして、②③の上限確認と下の夜間低下の切り分けを両方行ってください。

なお、朝の中央値が0Mbpsで割り算ができない場合は、比率で判定せず、先に回線の障害や接続不良を疑ってください。

以下は、2軸の判定が確定した4ケースの行き先です。

	夜間低下が小さい（80%以上。夜のほうが速い場合を含む）	夜間低下が大きい（50%以下）
天井の疑いが強い（90Mbps以上100Mbps未満）	契約品目の上限が100Mbps、または経路のどこかが100Mbps。→ ②③へ	100Mbpsの天井に加えて、夜間に低下させる要因も重なっている。→ ②③で上限を特定してから、下の切り分け順へ
天井ではない（100Mbps超が再現する）	100Mbpsの天井ではない。ただし契約品目が200Mbpsなど上位の場合、その上限や別のボトルネックは残り得る。→ ③へ	100Mbpsの天井ではなく、夜間に低下させる要因が原因。→ 下の切り分け順へ

なぜ「90Mbps台」が天井のサインになるのか。NTT西日本は通信速度の注記でこう説明しています。

技術規格上の最大値であり、実効速度ではありません。なお、本技術規格においては、通信品質確保等に必要なデータが付与されるため、実効速度の最大値は、技術規格上の最大値より十数％程度低下します。

（NTT西日本・光回線設備の切替工事について）

つまりNTT西日本の該当サービスでいえば、規格上100Mbpsの経路では、実測90Mbps前後がほぼ上限まで出ている状態ということです。「あと少しで100Mbpsだから、もう一息」と考えて機器に投資してしまうのですが、実際には天井に張り付いています。

夜だけ落ちる場合の切り分け順

夜間の速度低下を、いきなり「建物の共用設備が混んでいる」と決めつけないでください。まず、有線とWi-Fiのどちらで落ちているかを分けます。

Wi-Fiでは夜に落ちるが、有線では落ちない……原因は電波側です。周囲の家庭のWi-Fiが増える時間帯と重なっているだけのことがあります（Wi-Fi規格の違いと買い替え判断）
有線でも夜に落ちる……Wi-Fi以外の要因です。接続方式（IPv4 PPPoEの網終端装置）、プロバイダ側の設備、同居人の通信、VPN、接続先のサーバー側、そして建物の共用設備——どれでも起こります

有線でも落ちる場合は、この順で絞ります。

同じ条件で朝と夜を比較する（上の測定条件）
IPv6（IPoE）が実際に使えているかを確認する。接続方式が古いまま（IPv4 PPPoE）だと、夜間に混みやすい経路を通っている場合があります（IPv6の「対応」と「有効」を確認する方法）
契約先の障害情報・混雑情報を見る
ここまでで絞れなければ、建物単位の問題を疑って④へ

確認②：契約している品目と、棟内の配線方式を照合する

「1ギガ契約のはず」という思い込みは、出発点のずれになりやすいところです。上限100Mbpsの品目は、今も現役で契約が続いています。

まず、自分の契約品目を確定させる

契約時の「重要事項説明書」「開通のご案内」を探す
契約先のマイページ・請求明細を見る。ドコモ光ならMy docomo、SoftBank 光ならMy SoftBankというように場所が違います。請求の内訳に品目名が出ていることもあります
見つからなければ契約先に電話で聞く

電話ではこう聞くと話が早くなります。

「契約している回線の品目名と、最大通信速度を教えてください。あわせて、建物の棟内配線が光配線方式・VDSL方式・LAN配線方式のどれかも分かれば教えてください」

「速度が遅いんですけど」と切り出すと機器の再起動案内から始まってしまうので、聞きたい項目を先に言うほうがスムーズです。

契約上の最大速度は品目で決まり、配線方式は選べる品目を制約する

ここは言葉を分けておきます。

契約上の最大速度は、契約している品目で決まります
配線方式は、その品目を契約できるかどうかを制約します
実測の天井は、品目の上限と、経路上の各区間のうち最も遅いもので決まります（区間の話は③で扱います）

次の表で確認することは1つだけです。さきほど調べた自分の品目名を探し、それが100Mbpsの行なら、上位品目に変更できるかを契約先に聞く——ここまでが②のゴールです。

NTT東日本（フレッツ光ネクスト）の場合

サービス名	下り	上り	提供される配線方式
マンションタイプ	最大概ね100Mbps	最大概ね100Mbps	光配線方式・VDSL方式・LAN配線方式のいずれでも提供される
マンション・ハイスピードタイプ	最大概ね200Mbps	最大概ね100Mbps	光配線方式のみ
マンション・ギガラインタイプ／ギガマンション・スマートタイプ	最大概ね1Gbps	最大概ね1Gbps	光配線方式のみ

（NTT東日本・提供条件）

NTT西日本の場合

サービス名	最大通信速度	提供される配線方式
マンションタイプ	最大100Mbps	ひかり配線方式・VDSL方式・LAN方式のいずれでも提供される
マンション・ハイスピードタイプ	最大200Mbps	ひかり配線方式のみ
マンション・スーパーハイスピードタイプ隼	最大概ね1Gbps	ひかり配線方式のみ

NTT西日本は「フレッツ光ネクストマンション・スーパーハイスピードタイプ隼／ハイスピードタイプはひかり配線方式のみの提供です。VDSL方式及びLAN方式では提供しておりません」と明記しています（NTT西日本・サービスメニュー）。

※マンション・ハイスピードタイプには、IPv6での通信時に下りが速くなるという条件が東西それぞれに付いています。NTT東日本は「インターネット（IPv6 IPoE）での通信を行う場合、ハイスピードタイプの最大通信速度はデータ送信時最大100Mbps、データ受信時最大概ね1Gbps」（提供条件）、NTT西日本は「ハイスピードタイプの下りの最大通信速度も、IPv6同士の通信の場合は、最大概ね1Gbps」（ご利用時の留意事項）としています。表現が東西で異なるので、ハイスピードタイプを契約している方は各公式ページで確認してください。

東西で表記が違う点にも注意してください。NTT東日本は「光配線方式」「LAN配線方式」、NTT西日本は「ひかり配線方式」「LAN方式」と表記します。同じものです。また、この記事に何度も出てくる1000BASE-Tはギガビット対応の規格、100BASE-TXは100Mbps止まりの規格です。パソコンやルーターの仕様表で見かけたら、前者なら1Gbps、後者なら100Mbpsが上限だと思ってください。

ここで見落とされやすいのが、マンションタイプの行です。光配線方式の建物でも、契約している品目がNTT東西の100Mbps品目である「マンションタイプ」のままなら上限は100Mbpsです。「建物は光配線に変わったのに速度が変わらない」という場合、この可能性があります。NTT西日本も、配線方式の切り替えについて切替後のサービスは契約者が選択すると説明しています。配線方式の切り替えと、切替後にどの品目を選ぶかは別の判断項目です。申し込むときに、希望する品目も一緒に伝えてください。何を選べばいいか分からなければ、「この住所で選べる上位品目と、それぞれの上下最大速度」を契約先に聞いてください。

しかも、これは機器の差込口の規格として表れます。NTT東日本は提供条件で、お客さま側インターフェース（ユーザインタフェース）について「マンションタイプでは10BASE-T／100BASE-TX」、ギガマンション・スマートタイプ／マンション・ギガラインタイプ／マンション・ハイスピードタイプでは「10BASE-T／100BASE-TX／1000BASE-T」と明記しています。光配線方式の建物であっても、品目がマンションタイプなら差込口の時点で100Mbpsということです（NTT東日本・提供条件）。NTT西日本も、VDSL方式・LAN方式のLANポート規格を「100BASE-TX/10BASE-T」としています（ひかり配線方式なら1000BASE-T等。NTT西日本・スペックの違い）。

光配線方式・VDSL方式・LAN配線方式の3種類について、壁の差込口から宅内機器までの並びと契約できる品目の上限を比較した図

auひかりは「電話線でも664Mbps」の例がある

配線材だけで上限が決まるわけではない例をもう一つ。auひかりのマンションタイプでは、建物共用部から各戸まで既設の電話線を使いながら、タイプGのG契約なら下り最大664Mbps・上り最大166Mbpsです。同じタイプGでもV契約なら上下100Mbpsです（au公式・auひかりマンションタイプG）。

ただしG契約にすれば必ず速くなるとは限りません。au公式には「他社同一規格の設備設置による干渉や、お客さま宅内までの棟内配線距離などにより、技術規格上の速度を下り最大100Mbps／上り最大100Mbpsとして提供する場合があります」という注記があり、対応するプロバイダも限られます。条件と手順はauひかりマンションタイプGのV契約とG契約の違いにまとめています。

それでも「電話線だから100Mbpsで諦めるしかない」とは言えません。契約品目を確定させる価値は、ここにあります。

配線方式は選べないが、品目は変えられることがある

NTT東日本は、配線方式は申し込み後の建物の構内環境調査で決まると説明しています（NTT東日本・マンションタイプのサービスメニューと配線方式について）。3方式から好きなものを指定して申し込むことはできません。ただし「一生変わらない」という意味ではなく、建物に光配線方式の設備がある場合やあとから導入された場合は、契約先に品目の変更を申し込める場合があります。④で扱います。

補足：NTT東日本では100Mbpsと1Gbpsが同じ回線月額になった

NTT東日本は2025年4月1日以降、マンションタイプのVDSL/LAN配線方式（上下最大概ね100Mbps）が、マンション・ギガラインタイプの光配線方式（上下最大概ね1Gbps）と同じ月額利用料金になったと案内しています（NTT東日本・一部サービス等の月額利用料改定および割引の終了について）。これは回線の月額利用料の話で、プロバイダ利用料を含む総額ではなく、光コラボレーションモデル（ドコモ光・SoftBank 光など）や他社回線にそのまま当てはまるものでもありません。そのうえでフレッツ光ネクストを直接契約している方に限れば、上限が10分の1の設備を使っていても回線の月額は同じということになります。どちら側にいるのかを知らないまま払い続けているのはもったいない、と私は思います（各社の値上げの全体像は2026年の光回線値上げ一覧）。

現役営業の現場から： 「マンションは光回線対応です」と案内された物件なのに、実際の住戸内は電話線経由だった、というご相談を、私の担当範囲ではよく受けます。共用部まで光が来ていることと、各部屋まで光ファイバーが来ていることは別の話なのですが、契約前にここを確認されている方はほとんどいらっしゃいませんでした。

確認③：パソコンからWAN側へ、1区間ずつリンク速度を見る

私が担当した相談の範囲で、いちばん多い出費の失敗がここです。

Wi-Fiルーターの箱に大きく書かれている「AX3000」「2402Mbps」といった数字は、ルーターと端末のあいだの無線区間の理論値であって、回線側の上限を示すものではありません。契約品目や建物側の設備が100Mbpsなら、どれだけ高性能なルーターを買っても90Mbps前後で止まります。改善するのは電波の届く範囲や同時接続時の安定性です（無線規格の買い替え判断はWi-Fi規格の違いと買い替え判断）。ただし例外があります。無線が高速な製品でも有線のWAN／LANポートが10/100Mbps対応にとどまるモデルは実在します。上流の契約品目・建物設備が100Mbpsを超えていて、ルーターのポートだけが100Mbpsという場合なら、ギガ対応のルーターへの交換で改善します。この見分け方も含めて、次の順で確認します。

自分の家がどの経路か

まず、宅内の機器の並びを把握します。配線方式によって、部屋に置かれている機器が違います。

光配線方式（ひかり配線方式）……壁の光コンセント → ONU（回線終端装置。光信号を電気信号に変える箱）またはホームゲートウェイ → ルーター → パソコン
VDSL方式……壁のモジュラージャック（電話の差込口） → VDSLモデムまたはホームゲートウェイ → ルーター → パソコン
LAN配線方式……壁のLAN端子 → ルーター → パソコン（ONUもVDSLモデムも部屋にありません）

ホームゲートウェイは、ルーターやひかり電話の機能を備えた機器です。機種によって、ONU・VDSLモデムと一体になっているものと、別置きのものがあります。ひかり電話を使っている場合はこれが置かれていることが多く、電話機のケーブルが刺さっているのが目印です。

ONUもVDSLモデムも見当たらず、壁のLAN端子から直接ルーターへつながっているなら、LAN配線方式の可能性が高い——これ自体が手がかりになります。「ONUがないからLAN配線方式」とは判断しないでください。VDSL方式の部屋にもONUはなく、代わりにVDSLモデムが置かれています。

見る順番

パソコン側から上流へ、1区間ずつ確認します。経路のどこか1か所でも100Mbpsで接続されている区間があれば、端末からインターネットまでの実効速度は、その区間に制限されます。

パソコンのリンク速度（接続速度）を見る

「リンク速度」とは、パソコンとその接続先の機器が「この速さでやり取りしましょう」と合意した速度のことです。Windowsは「設定 → ネットワークとインターネット」から該当のイーサネット接続のプロパティを開くと表示されます。ここが「100Mbps」なら、パソコンと直近の機器のあいだが100Mbpsで接続されています

重要：これで分かるのは、パソコンと直近の接続先までの1区間だけです。ここが「1Gbps」なら、この区間は問題ないので手順2（WAN側）へ。「100Mbps」なら、この区間に原因があるので先に手順3（ケーブルとパソコン側）へ進んでください
macOSは「システム設定 → ネットワーク」から該当の接続の詳細を開きます。機種やUSB-LANアダプターの種類によっては表示されないことがあるので、その場合は手順2のルーター管理画面で確認してください

ルーターの管理画面でWAN側のリンク速度を見る

ブラウザでルーターの管理画面（説明書に記載のアドレス）を開き、「WAN」「インターネット」の項目にリンク速度の表示がないか探します。ここが100Mbpsだった場合、原因はルーターより上流とは限りません。次の順で確認してください

まず、ルーター自身のWANポートが1000BASE-T対応かを型番の仕様表で確認します。ここが100Mbps対応なら、ルーターがボトルネックです
WANポートの設定が「100Mbps固定」になっていないかも見ます（通常は「オートネゴシエーション」）
ルーターとONU／VDSLモデム（LAN配線方式なら壁のLAN端子）をつなぐケーブルを交換して、表示が変わるか試します
ここまでやっても100Mbpsなら、上流（上流機器のポート規格・壁内配線・建物側のスイッチ）が原因の可能性が高いです。ただしギガ対応のWANポートが故障して100Mbpsに落ちていることもあるので、④の相談ルートでは「ルーターの故障の可能性も含めて」と伝えてください

LANケーブルとパソコン側を疑う

ケーブル側面の印字を見ます。「CAT5」や印字なしの古いケーブルは、1Gbpsで接続できないことがあります（1000BASE-Tでの通信にはエンハンストカテゴリ5〈CAT5e〉以上を使うようバッファロー公式FAQが案内しています）
見た目に問題がなくても、内部の断線や接触不良で100Mbpsに落ちます。別のケーブルに替えて表示が変わるか試すのが確実です
パソコンのLANポート自体が100Mbps対応のことがあります。USB-LANアダプターなら、その対応規格も確認します
ネットワークアダプターの設定が「100Mbps 全二重」に固定されていないかも見ておきます（通常は「オートネゴシエーション」で問題ありません）

宅内のハブを探す

玄関収納、洗面所の点検口、分電盤の横など、普段開けない場所に入っていることがあります。型番を控えて仕様を調べてください。「古そうだから100Mbps」と決めつけるのは誤診のもとで、小型でもギガビット対応の機種は以前から出ています

壁のLAN端子と壁内配線を疑う

ここまでで見つからなければ壁の中が残ります。ただし賃貸の入居者が壁内配線に手を入れることはできません。ここに行き着いたら④の相談ルートへ進みます

パソコンから回線事業者までの経路を並べ、自分で確認できる範囲・契約先に相談する範囲・管理会社や設備の要望窓口の範囲を色分けした図

ONUに直接つないで測る方法をすすめない理由

「ルーターを外してONUに直接パソコンをつなげば切り分けられる」という方法を見かけますが、この記事ではおすすめしません。接続設定が必要だったり（IPv4 PPPoE）、IPv6（IPoE）ではそもそもつながらなかったりするうえ、パソコンを直接インターネットに露出させる危険があります。ルーターまたはホームゲートウェイのLANポートにCAT5e以上の短いケーブルでつなぐ——初期の切り分けはここまでで十分で、ONU直結は契約先のサポートから指示があったときだけにしてください。

パソコンがない、LANポートがない場合

最近のノートパソコンにはLANポートが付いていないものが多く、スマートフォンしかない方もいます。その場合は次の順で進めてください。

USB-LANアダプターを使う場合は、1000BASE-T（ギガビット）対応の製品を選ぶ。100Mbpsまでの安価な製品を使うと、それ自体が原因で100Mbpsと表示されます
手順2のルーター管理画面での確認は、スマートフォンのブラウザからでもできます。まずここを見てください
それも難しければ、②で確定させた契約品目を持って契約先に連絡するのがいちばん早いです。次の④で扱います

確認④：結果が出たら、どこへ連絡するか

ここまでで分かったことによって、連絡先が変わります。窓口を間違えるとたらい回しになるので、先に整理します。

①〜③で分かったこと	次にやること	連絡先
契約品目の上限が100Mbpsだった	上位の品目に変更できるか確認する	契約先（フレッツならNTT東西、光コラボなら光コラボ事業者、auひかりは契約中のプロバイダ。au公式は料金プラン・速度サービスの申し込みを各プロバイダの手続きとしています。au one netならKDDI）
品目は1Gbps。パソコンのリンク速度が100Mbps	ケーブル・パソコンのLANポート・USB-LANアダプター・ルーターのLANポート規格を確認	自分で確認できる
パソコン側は1Gbps。ルーターのWAN側が100Mbps	まずルーター自身のWANポートが1000BASE-T対応かを確認し、次にルーター〜ONU／VDSLモデム（LAN配線方式なら壁のLAN端子）間のケーブルと宅内ハブを交換してみる。それでも変わらなければ、上流機器のポート規格・壁内配線・建物側のスイッチ、あるいはWANポートの故障が疑われる	自分で確認 →変わらなければ契約先
契約品目が200Mbps／1Gbps以上で、確認できる宅内リンクがすべて1Gbpsなのに常時90Mbps	先に、別の測定先・別の日で測り直し、ルーターの帯域制御や実際の処理性能も確認する（借りられる予備のルーターがあれば差し替えて試す）。それでも再現するなら回線側の設備・障害を確認してもらう	自分で確認 →再現すれば契約先
夜だけ落ちる	①の切り分け順（有線とWi-Fiを分ける→IPv6確認→障害情報）を済ませてから相談	契約先
建物に光配線方式の設備がない	設備の導入を要望する。NTT西日本エリアやNTT以外の回線については、東日本のような入居者向けの専用窓口を本記事の確認範囲では見つけられなかったので、管理会社と契約先に導入の可否・要望のルートを確認する	管理会社・管理組合／NTT東日本エリアは要望窓口

以下は、この表のいちばん下の行——建物の設備そのものを変えたい場合の手順です。

建物の設備を調べ、要望を出す（NTT東日本エリア）

NTT東日本は、提供エリア検索の結果表示から配線方式を見分ける方法を公開しています。

エリア検索での表示	意味
「フレッツ光ネクストマンションタイプ」（プラン1・プラン2・ミニ等の表示を含む）	VDSL/LAN配線方式の集合装置が単独で設置されている建物
「フレッツ光クロス」または「フレッツ光ネクストマンション・ギガラインタイプ」	光配線方式の装置がある建物（単独設置と、VDSL/LAN配線方式との併設の両方を含みます）
「ご指定の住所は詳しい状況確認が必要です」	配線装置が確認できない建物

（NTT東日本・エリア検索での配線方式の見分け方について）

この検索で分かるのは建物にどの設備があるかの目安であって、自分の部屋の現在の契約を確定するものではありません。光配線方式の装置がある建物でも、自分の契約はVDSL/LAN配線方式のまま（＝併設されている建物）ということが実際にあります。自室の現状は②で確定させてください。

設備がないと分かった場合、NTT東日本は2024年11月22日から、光配線方式の設備（光スプリッタ）の設置要望を受け付ける特設窓口を開設しています。光スプリッタとは、共用部に置いて引き込んだ光を各戸に分ける装置で、光配線方式へ切り替えるには管理会社の了承のもとでこれを導入する必要があります。

この窓口では、入居者がWebフォームに管理会社の情報を入力すると、NTT東日本の専門スタッフが管理会社へ光配線方式の導入を案内するという流れです。公式の案内は対象を「VDSL/LAN配線方式の集合装置が単独で設置されている集合住宅にお住いの入居者」としており、契約中の回線事業者による制限は書かれていません。ただし有償対応が必要な場合・要望に沿えない場合があり、管理会社との対応結果は情報提供者へ回答されないとも明記されています（NTT東日本・光配線方式の設備（光スプリッタ）設置要望に関する特設窓口の開設等について）。「申し込めば光配線になる」窓口ではないということです。ここから先は公式情報を踏まえた私の見方ですが、それでも入居者が自力で設備の必要性を説明する手間は減らせると思います。

そして用件によって窓口が分かれます。光コラボレーションモデル（ドコモ光・SoftBank 光など）の契約者は、ここが特に混乱しやすいところです。

用件	連絡先
建物への光配線設備の導入を要望する	NTT東日本の特設窓口（上記フォーム）
自分の契約品目の変更・移行工事を申し込む	契約中の事業者（光コラボなら光コラボ事業者、フレッツならNTT東西）
共用部の工事の承諾・個別に回線を引く許可	管理会社・管理組合

移行工事費は、東西で条件がまったく違う

NTT西日本と直接契約している場合、移行工事費は無料です。併設建物について「2026年2月1日以降はひかり配線方式を利用してもらう」としたうえで、工事費をこう明記しています。

2025年1月1日以降のお申し込みから工事費は無料とさせていただきます。ただし、お客さまの都合により、申し込み後1年以内に移行が完了しない場合は対象外となります。

（NTT西日本・「VDSL/LAN方式」と「ひかり配線方式」が併設されている一部の建物における「ひかり配線方式」への移行のご案内について）

見落とされやすいのは、同じ発表に「対象の建物以外でVDSL/LAN方式を利用中の人がひかり配線方式へ移行する場合も無料の対象」と書かれている点です。対象建物一覧（PDF）に載っていなくても対象になります。西日本エリアでVDSL/LAN方式を使っているなら、まず移行できるかを確認する価値があります（申し込みはサービス移行の申込ページから）。ただし無料になるのは代表的な工事（回線終端装置までの配線および設置工事）で、ひかり電話などのオプションがあると別途工事費が発生することがあり、移転を伴う移行工事は対象外です。そして見落としやすいのが、この割引は自動では付かないという点です。割引ページは対象を「移行（プラン変更）のお申し込みと同時に本割引をお申し込みいただいたお客さま」としています（NTT西日本・移行工事費割引）。移行だけ申し込んで割引を申し込み忘れないでください。なお同じ割引で、インターネット接続設定やWi-Fi設定を行う「セットアップサービス」の一部も無料になります。

東日本も、更新時点で無料です。まず、指定された併設建物向けの旧施策は、次の3つの期限がいずれも過ぎています。

割引の申込受付は2026年1月31日まで
割引の適用対象は2026年7月31日までに開通した人まで
対象建物では2026年1月31日までに切り替え工事が完了しないと、VDSL/LAN配線方式が継続利用できなくなる

ただし、それとは別枠で、VDSL方式・LAN配線方式から光配線方式へのタイプ変更工事費そのものを無料にする割引が続いています。

「フレッツ光」および「ひかり電話ネクスト」のVDSL方式/LAN配線方式から光配線方式/戸建へタイプ変更をする場合の工事費について、以下のとおり割引します。……割引後工事費無料／申込受付期間 2026年6月1日（月）〜2026年9月30日（水） ／適用対象 2027年3月31日（水）までに開通したお客さま

（NTT東日本・【別紙】各種割引内容の詳細について）

この割引は「2020年7月から継続して実施しております」と書かれており、申込受付期間は延長されてきています。ひかり電話を継続する場合の交換機等工事費（1,100円）も無料の対象です。ただし無料になるのは代表的な工事費で、オプションによっては別途工事費が発生し、移転を伴うタイプ変更は対象外です。切り替えの申し込み窓口はNTT東日本・光配線方式への切り替えのご案内にまとまっています。

光コラボレーションモデル（ドコモ光・SoftBank 光など）の回線も移行の対象になり得ます。ドコモ光でも移行の案内が出ており（NTTドコモ・ひかり配線方式への移行のご案内）、「自分はドコモ光だからフレッツの話は関係ない」とはなりません。ただし、無料施策の有無・申込期限・開通期限・無料になる工事の範囲は事業者ごとに違います。たとえばSo-net光は独自に「申込期間2026年2月1日〜9月30日／開通期限は東日本エリアが申込後6か月以内・西日本エリアが申込後1年以内／土日祝・夜間深夜の追加工事費は東日本エリアでは対象外、西日本エリアでは対象」と案内しています（So-net・移行キャンペーン）。上のNTT東西の条件をそのまま当てはめず、契約中の事業者に確認してください。申し込み先も契約中の光コラボ事業者です。

そして②で書いたとおり、移行してもNTT東西の100Mbps品目である「マンションタイプ」のままなら上限は100Mbpsのままです。工事の申し込みと同時に、品目をどうするかも決めてください。2026年1月31日の期限が何に対して設定されたものだったのか、対象外の建物でも工事費がかからない条件、変えても速度が上がらないケースは、マンションのVDSLは2026年で終わり？でまとめています。

管理会社に聞くときの4項目

漠然と「速度が遅い」と伝えても話が進みません。聞くことを絞ると回答が得やすくなります。

共用部から各住戸までは、光ファイバー・LANケーブル・電話配線のどれで配線されているか
共用部に光配線方式の装置（光スプリッタ）が設置されているか
光配線方式への切り替え・設備更新の予定があるか
個別に回線を引き込む場合、許可の条件と申請先はどこか

現役営業の現場から： 入居者の方には基本的に管理会社へご確認いただくようお願いしています。私たちから建物の共用設備に手を出すことはできないためです。ただ、そのときに「光スプリッタが入っているかどうか」という具体的な言葉で聞いていただけると、管理会社側でも図面や過去の工事記録を当たりやすくなる印象があります。「インターネットが遅い」だけだと、機器の故障の話として処理されてしまうことがあります。

なお、建物がケーブルテレビの同軸設備を使っている場合は、ここまでの話とは設備の構成そのものが違います。その場合はJ:COMのネットが遅いときの確認が近い話になります。

改善できないと分かったときの考え方

「建物の設備が変わらない限りどうしようもない」という結論になる方もいます。ここを書かずに終わるのは不誠実なので、判断材料を置いておきます。

90Mbpsで実際に何ができるか

各サービスが公表している推奨速度は、意外に小さい数字です。

用途	推奨される速度
Netflixの4K（超高画質・UHD）	15Mbps以上
NetflixのフルHD（1080p）	5Mbps以上
Zoomのグループ通話（1080p）	上り3.8Mbps／下り3.0Mbps

（Netflix推奨のインターネット速度／Zoom・システム要件の推奨帯域幅）

4K配信を2つ同時に流してもまだ余裕がある計算です。動画とビデオ会議が中心の家庭なら、90Mbps出ていて実害が出ているとは限りません。

逆に100Mbpsで足りなくなりやすいのは、大容量のファイル（動画素材、ゲームのアップデート、クラウドへのバックアップ）を日常的にやり取りする使い方です。特に上り速度——NTT東西のマンションタイプでは上りも最大100Mbpsなので、動画の投稿やクラウドへの同期が多い方はここで詰まります。

オンラインゲームについては、帯域だけで判断しないでください。問題になりやすいのは通信量ではなく、Ping（応答時間）やパケットの欠落です。90Mbps出ていても遅延が大きければ快適になりませんし、逆に速度が100Mbpsでも遅延が小さければ問題ないことがあります。①で記録したPingの数字を、同じ測定先で朝と夜を比べて見てください。夜だけ大きく増えているなら、下り速度だけでなく、混雑・経路・宅内の通信による遅延の悪化も起きている可能性があります（測定サイトでサーバーを選べる場合は、朝夜とも同じサーバーにそろえると精度が上がります）。

それでも改善したい場合

②で品目を確認したうえで、上位品目に変更できないか契約先に聞く。何も買わずに最初に確認できる選択肢です（工事費や月額は事業者・建物の条件によります）
④の要望窓口・管理会社ルートを試す。時間はかかりますが、建物ごと改善すれば根本的です
個別に回線を引き込めるか管理会社に確認する。許可の条件は建物によります。窓口の選び方は光回線の申込窓口の選び方にまとめています
10ギガへの変更を考えている場合は、その前に10ギガは必要かを読んでください。同じ100Mbpsの区間を通ったままなら、契約を10ギガに変えるだけでは改善しません

個人的な見解として

この記事でいちばん書いておきたかったのは、乗り換えが答えになるとは限らない、ということです。フレッツ光と光コラボレーションモデル（ドコモ光・SoftBank 光など）は同じNTTの光アクセス回線設備を使うため、動かないのは、同じ品目・同じ配線方式のまま乗り換えた場合の100Mbpsの上限です。これが変わるのは、NTT以外の自前設備を持つ回線に移る場合か、②の品目変更・④の設備導入が通った場合になります。

一方で、接続方式やプロバイダの設備が変われば夜間の実測速度は変わり得るので、「乗り換えても無駄」ということではありません。上限が理由なのか、夜間の低下が理由なのか——先にそこを分けてから乗り換えを考えていただきたいと思います。

まとめ

まず有線で1回測る。それで90Mbps台なら②③へ進んでよい。「100Mbpsの天井」と「夜だけ落ちる」は同時に起こるので、二者択一で考えない（夜だけ遅いなら朝夜で測り分ける）
契約している品目を確定させる。契約上の最大速度は品目で決まり、配線方式は選べる品目を制約する。光配線方式の建物でも、NTT東西の100Mbps品目である「マンションタイプ」のままなら上限は100Mbps
ルーターを買う前に、パソコンからWAN側まで1区間ずつリンク速度を見る。パソコンの表示で分かるのは直近1区間だけ
結果によって連絡先が変わる。品目の変更は契約先、共用部の設備は管理会社、建物への設備導入の要望はNTT東日本の特設窓口。フレッツ光をNTT東西と直接契約しているなら、VDSL/LAN配線方式から光配線方式への移行にかかる代表的な工事費は更新時点で無料（東日本は申込受付期間、西日本は申込後1年以内の完了と割引の同時申込が条件。光コラボは事業者ごとに条件が違うので契約先に確認する）

今日できるのは、パソコンを有線でつないで1回測ることと、契約先に品目名を聞くことの2つです。どちらもお金はかかりません。

この記事で参照した資料

すべて2026年8月10日に確認しています。

本記事の速度・配線方式・料金・工事費の条件は、上記各社の公式情報を2026年8月10日に確認しています。「現役営業の現場から」と記した部分は、私が担当した相談の範囲で見聞きした所感であり、業界全体の統計ではありません。マンション一括導入型など、NTT東西以外の事業者が提供するサービスの上限速度・機器仕様は本記事の表とは異なる場合があります。設備の状況・提供条件・工事費の取り扱いは変更される場合があるため、最新の情報は契約先および各社公式サイトでご確認ください。

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